Warunki zabudowy siedliskowej

Jesteś właścicielem gruntu rolnego i chciałbyś wybudować na nim dom mieszkalny?

Poniżej znajdziesz informacje niezbędne do ustalenia czy spełniasz warunki zabudowy siedliskowej.

Działaka siedliskowa a budowlana

Działka siedliskowa jest czym innym niż działką budowlaną. Działka uznana za siedliskową jest gruntem rolnym, na której istnieje możliwość zabudowy związanej z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Z pojęciem działki siedliskowej ściśle związana jest zabudowa zagrodowa. Obie te defnicje nie wynikają wprost z uregulowań prawnych (nie mają definicji legalnej), a są efektem wypracowanej praktyki sądowej.

„Zabudowa zagrodowa” to zespół budynków i budowli zlokalizowanych w obrębie „działki siedliskowej”. Inaczej rzecz ujmując, chodzi o zabudowę tworzącą zagrodę, a więc o budynki i budowle skoncentrowane wokół wspólnego obejścia. Zabudowa w postaci zagrody prowadzi do powstania siedliska. 

( Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 listopada 2017, II OSK 2860/16 )

 Z zabudową zagrodową mamy do czynienia, jeżeli na działce znajdują się inne budynki mieszkalne, gospodarcze lub inwentarskie składające się na rodzinne gospodarstwo rolne, hodowlane lub ogrodnicze albo gospodarstwo leśne. Aby zaistniała zabudowa zagrodowa wystarczy choćby jeden z przykładowo wymienionych obiektów o ile będzie składał się na rodzinne gospodarstwo rolne, hodowlane lub ogrodnicze oraz leśne. Tym samym omawiane pojęcie należałoby ograniczyć, wyłącznie do obiektów wchodzących w skład gospodarstw rolnych. Działka siedliskowa jest również działką wchodzącą w skład gospodarstwa rolnego.

Zabudowa zagrodowa to nic innego jak siedlisko, czyli funkcjonalnie zorganizowane w ramach jednego podwórka zabudowania o charakterze gospodarczym (produkcyjnym) oraz mieszkaniowym służące prowadzeniu gospodarstwa rolnego.

Kto może wybudować dom na działce rolnej?

Aby rozpocząć budowę domu na gruncie rolnym, inwestycja ta musi być zgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bądź w przypadku jego braku, z decyzją o warunkach zabudowy. Zabudowa siedliskowa polega na budowie domu (i budynków na potrzeby rolnictwa) na działce rolnej przez osobę mającą status rolnika. Definicja rolnika indywidualnego znajduje się w artykule 6 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, zgodnie z którym:

Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Zgodnie z najnowszymi zmianami w/w ustawy, które weszły w życie 26.06.2019 r., do okresu 5 lat zamieszkiwania zalicza się okres zamieszkiwania w innej gminie bezpośrednio poprzedzający zmianę miejsca zamieszkania, jeżeli w gminie tej jest albo była położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego.

Uważa się, że osoba fizyczna osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli pracuje w tym gospodarstwie i osobiście podejmuje decyzje związane z tym gospodarstwem.

Przyjmuje się, że osoba fizyczna posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:

  • wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub
  • tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
  • wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lubd
  • wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

Za staż pracy uznaje się okres, w którym osoba fizyczna:

  • podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników lub
  • prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania lub dzierżawy, lub
  • była zatrudniona w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej, lub
  • wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej, lub
  • odbyła staż, w ramach ustawy z dnia 20 kwietnia 2004 r. o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy, obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej;
  • posiada okres pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym potwierdzony zaświadczeniem wydanym na podstawie przepisów ustawy dnia 20 lipca 1990 r. o wliczaniu okresów pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym do pracowniczego stażu pracy .

Droga administracyjna

Szczegółowego ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla konkretnej inwestycji w określonym miejscu dokonuje właściwy organ administracji w drodze decyzji, na podstawie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobu zagospodarowania terenu i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy, którą wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta, na wniosek zainteresowanego.

W celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy wnioskodawca powinien spełnić warunki tzw. dobrego sąsiedztwa, określone w art. 61 ust. 1 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym:

  • co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;2
  • teren ma dostęp do drogi publicznej;
  • istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
  • teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc nnapodstawie tej ustawy,
  • decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Jednakże, wymogu spełnienia zasad dobrego sąsiedztwa nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

W takich przypadkach dla ustalenia, czy w realiach konkretnej sprawy mamy do czynienia z zabudową zagrodową konieczne jest ustalenie funkcjonalnego związku pomiędzy gospodarstwem rolnym, a zamierzoną w ramach zabudowy zagrodowej inwestycją. Innymi słowy mówiąc, czy planowane obiekty mają służyć prowadzeniu gospodarstwa rolnego, a nie do celów prywatnych, czy innej aniżeli rolnicza działalności inwestora.

Podsumowując, aby wybudować dom na działce rolnej należy być rolnikiem indywidualnym, wsytąpić z wniosekiem o pozwolenie na budowę lub warunki zabudowy i czekać na decyzję. Po spełnieniu powyższych kryteriów i wydaniu decyzji administracyjnej pozostają już tylko czynności techniczne związane ze wznoszeniem domu.

W przypadku pojawiajacych się komplikacji np. z potwierdzeniem statusu rolnika indywidualnego czy odmownej decyzji organu administracyjnego, warto zastanowić się nad wyborem alternatywnej drogi tj. przekształcenie nieruchomości czy jej podział. Każda sprawa powinna być analizowana indywidualnie, po uprzednim szczegółowym zapoznaniem się ze stanem faktycznym.

Zdjęcie: www.pixabay.com

Podziel się tym wpisem!

2 komentarze Dodaj swoje
  1. Dziękuje bardzo za bardzo korzystny artykuł. Mam pytanie. Chciałbym zająć się uprawą w szklarni, ale nie jestem rolnikiem. Mam wykształcenie wyższe nie rolnicze. Czy dobrze rozumiem, że najłatwiejszym rozwiązaniem dla nabycia statusu rolnika w moim przypadku może być zakup kilku niezabudowanych działek rolnych o wielkości poniżej 0,3ha, żeby w sumie łączna je wielkość przekroczyła 1ha, budowa na nich szklarni (chociaż nie do końca pewien, że mogę to robić nie będąc rolnikiem) i uprawa roślin osobiście w tych szklarniach co najmniej 3 lata dla nabycia stażu?

    1. Dzień dobry, do nabycia nieruchomości rolnej poniżej 1 ha nie musi mieć Pan statusu rolnika indywidualnego, wobec tego może Pan nabyć nawet większe nieruchomości niż 0,3 ha. Do nieruchomości poniżej 0,3 ha wogóle nie stosuje się ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
      W pozostałym zakresie prawidłowo Pan myśli – nalęzy być zameldowanym w gminie nabycia nieruchomości, opłacać podatki i samodzielnie prowadzic gospodarstwo. Co do szklarni, to w zależności jaki to miałby być rodzaj konstrukcji, to należy się upewnić czy nie jest wymagane pozwolenie budowlane lub zgłoszenie. Pozdrawiam, adw. Justyna Jarentowska

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

2 × one =